Di Indonesia, kepemilikan tanah dapat dibedakan menjadi beberapa jenis, di antaranya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). SHGB adalah hak yang diberikan kepada individu atau badan hukum untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, dengan jangka waktu tertentu yang harus diperpanjang. Sementara itu, SHM adalah bentuk kepemilikan tanah tertinggi yang memberikan hak penuh kepada pemiliknya tanpa batasan waktu. Oleh karena itu, mengubah SHGB ke SHM menjadi langkah penting bagi mereka yang ingin memiliki kepastian hukum atas tanah mereka.
Perbedaan Hak dan Keuntungan SHM Dibanding SHGB
SHM memiliki beberapa keunggulan dibandingkan SHGB. Pertama, SHM memberikan hak kepemilikan penuh atas tanah, sementara SHGB hanya memberikan hak penggunaan dalam jangka waktu tertentu. Kedua, SHM tidak memiliki batasan waktu, sementara SHGB harus diperpanjang sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Ketiga, SHM lebih bernilai secara investasi karena lebih mudah diperjualbelikan dan diwariskan.
Dengan SHM, pemilik memiliki hak penuh atas tanahnya tanpa harus khawatir mengenai perpanjangan izin yang bisa berisiko mengalami kendala administratif. Oleh karena itu, mengubah SHGB ke SHM bisa menjadi keputusan yang cerdas bagi mereka yang ingin memiliki aset properti yang stabil untuk masa depan.
Prosedur Mengubah SHGB ke SHM
Dikutip dari atr-bpn.id, Mengubah SHGB ke SHM memerlukan beberapa prosedur administratif yang harus diikuti. Berikut adalah langkah-langkah utama yang perlu dilakukan:
- Persiapan Dokumen: Siapkan dokumen penting seperti sertifikat SHGB asli, fotokopi KTP pemilik, NPWP, bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), serta surat pernyataan tidak dalam sengketa.
- Permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN): Ajukan permohonan perubahan status hak tanah ke kantor BPN setempat dengan melampirkan dokumen yang dibutuhkan.
- Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Jika tanah yang dimiliki lebih dari 600m², maka pemilik harus membayar BPHTB sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
- Proses Pengukuran Tanah: Petugas BPN akan melakukan pengukuran ulang tanah untuk memastikan luas tanah yang tercatat sesuai dengan data.
- Penerbitan Sertifikat Baru: Setelah semua persyaratan terpenuhi, sertifikat tanah akan diperbarui menjadi SHM, dan pemilik mendapatkan dokumen kepemilikan yang lebih kuat.
Biaya yang Diperlukan dalam Pengubahan SHGB ke SHM
Biaya untuk mengubah SHGB ke SHM dapat bervariasi tergantung pada luas tanah dan lokasi properti. Beberapa biaya utama yang harus diperhitungkan meliputi:
- Biaya pengukuran dan administrasi di BPN.
- BPHTB jika luas tanah lebih dari 600m².
- Biaya notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mengurus dokumen legalitas.
Meskipun ada biaya yang harus dikeluarkan, keuntungan jangka panjang yang diperoleh dari kepemilikan SHM jauh lebih besar dibandingkan biaya yang dikeluarkan dalam proses perubahan status kepemilikan ini.
Dampak Hukum dan Keamanan Investasi
Memiliki tanah dengan status SHM memberikan jaminan hukum yang lebih kuat dibandingkan SHGB. Dalam banyak kasus, SHGB hanya diberikan untuk keperluan bisnis atau komersial, dan pemiliknya harus memperpanjang izin dalam periode tertentu. Jika izin ini tidak diperpanjang, tanah bisa kembali menjadi milik negara atau pemilik aslinya. Dengan SHM, kepemilikan tanah tidak akan berubah kecuali pemiliknya sendiri yang menjual atau mengalihkan haknya.
Keuntungan Investasi Properti dengan SHM
Jika Anda berencana menjadikan tanah sebagai aset investasi, maka SHM adalah pilihan terbaik. Properti dengan SHM memiliki nilai jual yang lebih tinggi dan lebih mudah mendapatkan pinjaman bank jika dijadikan sebagai jaminan. Selain itu, banyak pembeli lebih memilih tanah dengan SHM karena keamanan hukum yang lebih tinggi, menjadikannya lebih likuid di pasar properti.
Kesimpulan
Mengubah SHGB ke SHM merupakan langkah penting bagi mereka yang ingin memiliki kepastian hukum atas tanah mereka. SHM memberikan hak kepemilikan penuh tanpa batas waktu, lebih bernilai dalam investasi, dan lebih mudah diwariskan. Proses perubahan status ini memerlukan persiapan dokumen, pembayaran biaya administrasi, serta pengurusan ke BPN. Meskipun ada biaya yang harus dikeluarkan, manfaat jangka panjang yang diperoleh jauh lebih besar dibandingkan pengeluaran awal.
Dengan memiliki tanah bersertifikat SHM, pemilik properti tidak perlu khawatir mengenai perpanjangan izin atau potensi kehilangan hak atas tanahnya. Oleh karena itu, bagi mereka yang memiliki tanah dengan status SHGB, sebaiknya segera mempertimbangkan untuk mengubahnya menjadi SHM demi masa depan yang lebih aman dan cerah.
